Operat szacunkowy nieruchomości

Sporządzany na potrzeby wyceny nieruchomości operat szacunkowy jest dokumentem, który w rzetelny i miarodajny sposób określa jej wartość rynkową. Jest więc niezwykle pomocny przy sprzedaży lub kupnie mieszkania, a w niektórych przypadkach jest wręcz niezbędny – na przykład przy sądowym podziale spadku lub zabezpieczeniu zobowiązania przy kredycie hipotecznym. Przedstawiamy najważniejsze informacje, które trzeba wiedzieć o operacie szacunkowym.

Czym jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy to autorska opinia urzędowa rzeczoznawcy majątkowego o wartości przedmiotu wyceny (nieruchomości). Wymagania formalne, jakie musi spełniać, zostały określone przez Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r.

Zapisy tego dokumentu wskazują, że operat szacunkowy musi być sporządzony w formie pisemnej, wyłącznie przez uprawnioną do tego osobę. Ma też ściśle określoną strukturę i musi zawierać szereg elementów formalnych. Dodatkowo – jako że jest to dokument urzędowy – może być wykorzystany jako materiał dowodowy, a także podlega ocenie organizacji zawodowej lub zaopiniowaniu.

Ponadto operat szacunkowy powinien wykazywać poniższe cechy:

• mieć czytelnie i jasno sformułowane wnioski,
• umożliwiać jednoznaczną interpretację,
• odzwierciedlać stan faktyczny,
• opierać się na dokumentach urzędowych.

Operat szacunkowy musi też zostać sporządzony na podstawie aktualnych i możliwych do zweryfikowania danych.

Kto sporządza operat szacunkowy? Kim jest rzeczoznawca majątkowy?

Operat szacunkowy może zostać sporządzony wyłącznie przez profesjonalnego rzeczoznawcę majątkowego. Jest to zawód regulowany przez Ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Na podstawie tego dokumentu za rzeczoznawcę majątkowego uznaje się osobę, która ma uprawnienia zawodowe do szacowania wartości nieruchomości i została wpisana do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych prowadzonego przez Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii. Działalność poza tym rejestrem jest zakazana, a osoba bezprawnie dokonująca wyceny podlega karze grzywny w wysokości do 50 tys. złotych.

Aby zostać wpisanym do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych, trzeba spełnić poniższe warunki:

• być niekaranym,
• posiadać pełną zdolność do czynności prawnych,
• mieć wykształcenie wyższe,
• ukończyć studia podyplomowe z zakresu wyceny nieruchomości,
• odbyć 6-miesięczną praktykę zawodową lub mieć co najmniej 2-letnie doświadczenie zawodowe na stanowisku związanym z wyceną nieruchomości,
• zdać egzamin kwalifikacyjny.

Centralny Rejestr Rzeczoznawców Majątkowych jest listą publiczną i ogólnie dostępną dla wszystkich. Przed skorzystaniem z usług rzeczoznawcy warto więc sprawdzić, czy wybrany specjalista rzeczywiście jest osobą posiadającą odpowiednie uprawnienia.

Rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do:

• zachowania bezstronności przy sporządzaniu operatu majątkowego,
• dochowania tajemnicy służbowej,
• postępowania zgodnie z prawem, standardami zawodowymi oraz etycznymi,
• stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych.

Kiedy wykonuje się operat szacunkowy?

Katalog sytuacji, w których wymagane lub pożądane jest wykonanie operatu szacunkowego, jest bardzo szeroki. W zasadzie sporządza się go zawsze wtedy, gdy zachodzi potrzeba poznania wartości nieruchomości. Nie ma przy tym znaczenia, czy chodzi o sprawy urzędowe, czy prywatne.

Sytuacje, w których wykorzystuje się operat szacunkowy to między innymi:

• kupno lub sprzedaż mieszkania,
• zakup mieszkania finansowanego kredytem hipotecznym,
• ubezpieczenie nieruchomości,
• ustalenie wysokości opłat i podatków,
• postępowanie spadkowe,
• podział majątku przy rozwodzie,
• prowadzenie egzekucji komorniczej,
• ustalenie wysokości odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości,
• ustalenie wysokości czynszu przy wynajmie,
• oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste,
• zwrot nieruchomości na rzecz byłych właścicieli,
• określenie nakładów finansowych poniesionych na nieruchomość.

Operat szacunkowy można sporządzić dla każdego typu nieruchomości, niezależnie od jej przeznaczenia. Mogą to być nieruchomości: gospodarcze, mieszkaniowe (domy, mieszkania), leśne, rolne (grunty orne, pastwiska, łąki), komercyjne i przemysłowe (fabryki, magazyny, lokale użytkowe, biurowce).

Kiedy sporządzenie operatu szacunkowego jest wymagane?

Sytuacje, w których niezbędne jest wykonanie operatu szacunkowego, określa Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. Jest to przede wszystkim określenie wartości nieruchomości na potrzeby postępowania sądowego lub skarbowo-podatkowego.

Sporządzenie operatu szacunkowego wymagane jest także przy zakupie nieruchomości finansowanej kredytem hipotecznym. Jest to powszechna praktyka instytucji bankowych, choć przeciętny konsument, który nie miał styczności z tego typu procedurą, rzadko zadaje sobie z tego sprawę. Trzeba jednak wiedzieć, że wysokość udzielonego kredytu hipotecznego zależy nie tylko od zdolności kredytowej wnioskodawcy. Z pewnością nie zależy od ceny nieruchomości, ale właśnie od jej wartości określonej w operacie szacunkowym. Dlaczego tak się dzieje? Kupowana nieruchomość jest jednocześnie zabezpieczeniem kredytu – naturalne jest więc to, że wartość zabezpieczenia nie może być niższa niż wartość kredytu. Jeśli kredytobiorca nie wywiązałby się ze spłaty zobowiązania i bank przejąłby nieruchomość, nie odpowiadałaby ona wartości kredytu i kosztom jego udzielenia. Z tego powodu potrzebna jest rzetelna, oficjalna wycena, która byłaby sprawiedliwa do obu stron.

W takiej sytuacji wykonanie operatu szacunkowego może zlecić:

• Bank – zgodnie z przepisami, operat szacunkowy jest własnością zlecającego, a więc banku (pomimo, że kosztem jego sporządzenia obarczona zostaje osoba wnioskująca); powinien on jednak umożliwić kredytobiorcy wgląd do dokumentu.
• Kredytobiorca – operat szacunkowy w takiej sytuacji jest jego własnością, w związku z czym może przedstawić go w kilku instytucjach, w których stara się o kredyt hipoteczny.

Warto też wspomnieć o sytuacji, w której sporządzenie operatu szacunkowego może okazać się konieczne, choć prawo nie narzuca takiego obowiązku. Mowa tutaj o ustaleniu wartości nieruchomości do ubezpieczenia. Taka jest praktyka większości towarzystw ubezpieczeniowych i – co warto podkreślić – jest to praktyka korzystna dla obu stron. Dzięki temu możliwe będzie dokładne określenie wartości ubezpieczenia oraz wysokości składek. Pozwala to uzyskać zarówno satysfakcjonującą wartość wypłaconego ubezpieczenia, jak i uniknąć zupełnie niepotrzebnego opłacania zawyżonych składek.

Czy warto zlecić wykonanie operatu szacunkowego samodzielnie?

Zlecenie sporządzenia operatu szacunkowego na własne potrzeby ma zwykle miejsce w przypadku sprzedaży nieruchomości. Takie rozwiązanie ma sporo zalet. Przede wszystkim – z punktu widzenia kupującego – pozwoli poznać aktualnie obowiązujące ceny rynkowe podobnych nieruchomości w okolicy i ustalić właściwą cenę. W dwojaki sposób ogranicza to także wiele niedogodności związanych ze sprzedażą.

• Ułatwia sprzedaż nieruchomości w satysfakcjonującej cenie. Ogranicza to ryzyko sprzedaży nieruchomości po zbyt niskiej cenie, ale także zapobiega sytuacji, w której zbyt wysoka cena odstrasza chętnych, a w konsekwencji sprzedający – zrażony brakiem zainteresowania – drastycznie obniża cenę.
• Przyspiesza proces sprzedaży. Adekwatna do wartości nieruchomości cena sprzedaży nie tylko przyciąga więcej chętnych, ale jest również bardzo ważnym atutem negocjacyjnym. W takim przypadku mamy większą pewność, że oglądający mieszkanie są rzeczywiście zainteresowani kupnem, a nie tylko „łowcami okazji”. Dodatkowo, kupujący mający wgląd do operatu szacunkowego, ma przekonanie, że ustalona cena jest uczciwa. W związku z tym jest w stanie szybciej zdecydować się na zakup i dopełnić wszystkich formalności.

Skorzystanie z usług rzeczoznawcy majątkowego jest bardzo korzystne również wtedy, gdy stara się o kredyt hipoteczny. Zlecenie wykonania operatu szacunkowego jeszcze przed złożeniem wniosku pozwoli skrócić proces decyzyjny i uniknąć wielu nieprzyjemnych sytuacji. Umożliwi wnioskowanie do kilku instytucji, co zdecydowanie zwiększy szansę na przyznanie kredytu i ograniczy koszty wnioskodawcy – wystarczy bowiem tylko jeden operat szacunkowy, a nie kilka.

Dokument ten będzie stanowił ważną kartę przetargową w sytuacji, gdy wycena nieruchomości zlecona przez bank będzie zaniżona. Lub odwrotnie – gdy po otrzymaniu operatu szacunkowego okaże się, że cena nieruchomości została zawyżona przez sprzedającego, mamy czas na jej negocjację lub wycofanie się z transakcji bez ponoszenia większych kosztów.

Jakie dokumenty są niezbędne do sporządzenia operatu szacunkowego?

Dokumenty, które należy przekazać rzeczoznawcy majątkowemu zależą przede wszystkich od rodzaju nieruchomości. Mając to na względzie, trzeba przygotować następujące dokumenty:

a) Lokale mieszkalne z rynku wtórnego:

• dokument potwierdzający prawo do nieruchomości (akt notarialny, umowa przedwstępna kupna- sprzedaży),
• aktualny odpis księgi wieczystej/numer księgi wieczystej.

b) Lokale mieszkalne z rynku pierwotnego:

• przedwstępna umowa kupna-sprzedaży,
• aktualny odpis z księgi wieczystej/ numer księgi wieczystej działek, na których realizowana jest inwestycja,
• wypis z rejestru gruntów,
• wyrys z mapy ewidencyjnej,
• dokumentacja techniczna (rzut lokalu, opis standardu wykonania),
• prospekt informacyjny,
• pozwolenie na budowę i/lub pozwolenie na użytkowanie,
• kosztorys robót inwestycyjnych.

c) Nieruchomości gruntowe zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi:

• aktualny odpis księgi wieczystej/numer księgi wieczystej,
• dokument potwierdzający prawo własności,
• wypis z rejestru gruntów,
• wyrys z mapy ewidencyjnej,
• wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy,
• decyzja o pozwoleniu na budowę,
• decyzja o pozwolenie na użytkowanie lub zgłoszenie budynku do użytkowania,
• projekt budowlany wraz z parametrami technicznymi budynku.

d) Nieruchomość gruntowa (niezabudowana)

• dokument określający prawo do nieruchomości,
• odpis z księgi wieczystej /numer księgi wieczystej,
• wypis z rejestru gruntów,
• wyrys z mapy ewidencyjnej,
• wyrys z mapy zasadniczej,
• wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy,
• decyzja o warunkach zabudowy (jeśli potrzeba),
• decyzja o pozwoleniu na budowę (jeśli została wydana).

e) Nieruchomość komercyjna

• dokument określający prawo do nieruchomości,
• odpis z księgi wieczystej/numer księgi wieczystej
• wypis z rejestru gruntów,
• wyrys z mapy ewidencyjnej,
• wyrys z mapy zasadniczej,
• wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,[19] [20] 
• dokumentacja techniczna budynku,
• inne dokumenty wskazane przez rzeczoznawcę majątkowego.

f) Lokal użytkowy

• dokument potwierdzający prawo własności (akt notarialny, przedwstępna umowa kupna-sprzedaży),
• aktualny odpis księgi wieczystej/numer księgi wieczystej,

W przypadku, gdy lokal użytkowy nabywamy na rynku pierwotnym, potrzebne będą dodatkowe dokumenty:

• wypis z rejestru gruntów,
• wyrys z rejestru gruntów,
• pozwolenie na budowę,
• dokumentacja techniczna lokalu (rzut lokalu, opis standardu wykonania budynku),
• prospekt informacyjny od dewelopera,
• aktualny odpis księgi wieczystej/numer księgi wieczystej działek, na których realizowana jest inwestycja.

Powyższe dokumenty można pobrać z następujących urzędów:

• odpis z księgi wieczystej – Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego właściwego dla              lokalizacji nieruchomości,
• mapy ewidencyjne lub zasadnicze – właściwy Urząd Miasta lub Starostwo Powiatowe,
• wypisy i wyrysy z rejestru gruntów i budynków               – Wydział Geodezji właściwego Urzędu Miasta lub Starostwa Powiatowego,
• wypisy z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – Wydział Planowania Przestrzennego właściwego Urzędu Miasta lub Urzędu Gminy,
• decyzja o warunkach zabudowy – Wydział Planowania Przestrzennego właściwego Urzędu Miasta lub Urzędu Gminy.

W szczególnych przypadkach może się zdarzyć, że konieczne będzie dołączenie także innych dokumentów. O takiej konieczności powinien poinformować rzeczoznawca majątkowy lub na życzenie zlecającego samodzielnie pobrać je z właściwych urzędów.

Jak wygląda proces sporządzenia operatu szacunkowego?

Dokonanie wyceny nieruchomości można zlecić dowolnie wybranemu rzeczoznawcy, najlepiej po wcześniejszym zapoznaniu się z jego cennikiem, stosowanymi przez niego metodami pracy i opiniami.

Z rzeczoznawcą majątkowym skontaktujemy się jak z każdym innym specjalistą. Ich dane są jawne i najczęściej posiadają też własne strony internetowe lub wizytówki na stronach powiązanych z zawodem. Łatwo zapoznamy się więc ze szczegółami współpracy i ustalimy termin spotkania.

Sam proces sporządzania operatu szacunkowego składa się z kilku etapów:

1. Skontaktowanie się z rzeczoznawcą majątkowym w celu ustalenia szczegółów wyceny

Rzeczoznawca powinien poinformować zlecającego, jakie dokumenty są niezbędne do dokonania wyceny.[23] [24]   Po zapoznaniu się ze wszystkimi szczegółami, powinien również wspólnie z wykonawcą ustalić termin oględzin, a także poinformować go, w jakim terminie zostanie dostarczony operat szacunkowy i jaka jest cena usługi[25] [26] .

2. Oględziny nieruchomości

Oględziny służą przede wszystkim określeniu stanu technicznego nieruchomości. W ich trakcie rzeczoznawca majątkowy sporządza dokumentację fotograficzną budynku z zewnątrz i wewnątrz, a także najbliższej okolicy. Oględziny dotyczą więc nie tylko nieruchomości, ale i elementów jej otoczenia: infrastruktury drogowej i komunikacyjnej, dostępności miejsc użyteczności publicznej, czy sklepów.

Dokumentacja ta, razem z protokołem z oględzin, zostanie później załączona do operatu szacunkowego. W przypadku, gdy rzeczoznawca nie dysponuje żadnym dokumentem potwierdzającym metraż nieruchomości, odpowiednich pomiarów dokona w trakcie oględzin.

3. Analiza rynku nieruchomości oraz wybór metody wyceny

W zależności od celu sporządzania operatu szacunkowego, rzeczoznawca majątkowy może wybrać jedną z poniższych podejść:

• porównawczego, w którym porównuje się wycenianą nieruchomość do sprzedanych wcześniej nieruchomości tego samego typu w najbliższej okolicy.
• dochodowego, polegającym na określeniu dochodów, które może wygenerować nieruchomość.
• kosztowego, określającego koszty jakie trzeba byłoby ponieść, aby odtworzyć nieruchomość o takim samym standardzie. Oczywiście koszty te pomniejsza się o stopień zużycia nieruchomości.
• mieszanego, będącego kombinacją przynajmniej dwóch poprzednich.

Czynnikami, które wpływają na wartość nieruchomości i zostaną uwzględnione przez rzeczoznawcę majątkowego, są:

• lokalizacja nieruchomości,
• sąsiedztwo i otoczenie nieruchomości,
• dostęp do infrastruktury (np. do komunikacji miejskiej lub budynków użyteczności publicznej)
• ceny podobnych nieruchomości w okolicy,
• stan techniczny nieruchomości,
• standard wykończenia i stan zagospodarowania nieruchomości,
• stan prawny nieruchomości,
• dostęp do dodatkowych udogodnień.

4. Sporządzenie operatu szacunkowego

Zazwyczaj spotkamy się z praktyką, w której rzeczoznawca majątkowy sporządza dwie wersje operatu szacunkowego. Wstępną przekazuje zleceniodawcy jeszcze przez terminem dostarczenia wyceny wskazanym w umowie. Jest to czas, w którym można uzupełnić brakujące dokumenty, wskazać nieprawidłowości lub wyjaśnić niezrozumiałe zapisy. Rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest natomiast do jasnej i wyczerpującej odpowiedzi na pytania. W przypadku braku jakichkolwiek zastrzeżeń lub akceptacji wyceny bez zarzutów formalnych, zleceniodawca otrzymuje ostateczną wersję operatu szacunkowego.

Jakie informacje powinien zawierać operat szacunkowy?

Operat szacunkowy jest ściśle regulowany przez prawo, a w szczególności przez Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r. W tym dokumencie została określona forma i treść operatu, którą rzeczoznawca ma obowiązek zachować. Przedstawiamy szczegółowy opis operatu i jego kluczowe elementy:

1. Przedmiot i zakres wyceny. W tym elemencie rzeczoznawca majątkowy wymienia między innymi rodzaj prawa przysługującego do opisywanej nieruchomości, określenie wszystkich części nieruchomości których dotyczy wycena, a także takich, których wycena nie dotyczy.
2. Cel wyceny. Jest to naturalnie wskazanie, do jakich celów sporządza się operat szacunkowy i do jakich może być wykorzystany. Nie jest możliwe wykorzystanie tego dokumentu w innym celu, w związku z czym rzeczoznawca wskazuje także sposób, w jaki zleceniodawca może wykorzystać operat.             
3. Podstawa formalna wyceny nieruchomości. Zwykle jest to postanowienie sądu lub umowa pomiędzy zlecającym a rzeczoznawcą.
4. Źródła danych. Dotyczy to wymienionych wcześniej dokumentów (lub innych dodatkowych), które są niezbędne do sporządzenia prawidłowej wyceny.
5. Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości. W dokumencie powinny pojawić się cztery daty: dokonania oględzin, datę na którą określono wartość nieruchomości, datę sporządzenia wyceny oraz datę, na którą określono i uwzględniono stan nieruchomości.
6. Opis stanu nieruchomości. W tej części powinny pojawić się takie informacje jak: typ i rodzaj nieruchomości, jej adres i stan prawny, dane i adres właściciela      nieruchomości oraz sposób użytkowania.            
7. Wskazanie przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego/ studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.
8. Analiza rynku nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy określa przede wszystkim czynniki takie, jak popyt i podaż, możliwości finansowania nieruchomości, zasoby rynku pierwotnego i wtórnego.
9. Wskazanie metody szacowania.
10. Szczegółowe obliczenia wartości nieruchomości oraz podanie kwoty wyceny wraz z uzasadnieniem. Ostateczną kwotę wyceny podaje się w pełnych złotych oraz podaje ją dwukrotnie w zapisie cyfrowym i słownym.
11. Dodatkowe klauzule.
12. Dokumentacja fotograficzna i inne załączniki.

Pamiętajmy, że każdy operat szacunkowy musi być opatrzony podpisem rzeczoznawcy lub rzeczoznawców majątkowych, jeśli wyceny dokonywało kilku. Dodatkowo, na stronie tytułowej dokumentu musi znaleźć się pieczęć z numerem rzeczoznawcy nadanym przez Ministra Infrastruktury i Budownictwa.

Jak długo trwa sporządzenie operatu szacunkowego i jak długo jest ważny?

W zależności od stopnia skomplikowania wyceny nieruchomości, czas sporządzenia operatu szacunkowego może wynosić od kilku dni do nawet kilku miesięcy. Ze zrozumiałych względów na najkrótszy czas możemy liczyć w przypadku domów lub mieszkań (2-3 dni), zaś dla biurowców, fabryk lub innych obiektów przemysłowych  czas ten wynosi w przybliżeniu 2-3 tygodnie.

Ważność operatu szacunkowego wynosi 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Po tym czasie nie może on zostać wykorzystany, nawet jeśli wartość nieruchomości nie uległa zmianie. Na szczęście, w takim przypadku nie ma jednak konieczności zlecenia wyceny nieruchomości kolejny raz. Istnieje bowiem możliwość dodania specjalnej klauzuli potwierdzającej aktualność wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego. Przedłuża to ważność operatu o kolejne 12 miesięcy. Trzeba przy tym pamiętać, że potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego może dokonać wyłącznie rzeczoznawca, który go sporządził.

Rzeczoznawca ma jednak prawo odmówić tej czynności, jeśli stwierdzi, że wartość nieruchomości uległa zmianie w wyniku ważnych okoliczności. W ciągu tych 12 miesięcy zmianie mógł ulec miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a sama nieruchomość mogła zostać wyremontowana, zdewastowana albo zniszczona w wyniku pożaru lub klęski żywiołowej.

Operat Szacunkowy Warszawa

Jeżeli szukasz profesjonalnego Rzeczoznawcy Majątkowego do sporządzenia operatu szacunkowego nieruchomości to zapraszamy do skorzystania z naszych usług.