Wycena nieruchomości wyższa niż cena jej zakupu
Planujesz kupić nieruchomość, jednak proponowana przez kupującego cena transakcyjna jest wyższa od wyceny wskazywanej przez operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego? Czy w takiej sytuacji możemy mówić o przepłaceniu?
Cena a wartość rynkowa nieruchomości
Chcąc prawidłowo rozpatrywać aspekt przepłacenia za nieruchomość, należy rozgraniczyć dwa pojęcia: cenę oraz wartość rynkową nieruchomości. Definicje tych pojęć nie są tożsame, a wartości wyceny i ceny transakcyjnej mogą znacząco od siebie odbiegać.
Zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 65, 284, 471, 782, 1709) w art. 151 określona jest definicja wartości rynkowej nieruchomości. Z kolei w ustawie z dnia 9 maja 2014 roku o informowaniu o cenach towarów i usług w art. 3 definiowane jest pojęcie ceny.
Zgodnie z prawną nomenklaturą wartość rynkowa nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.
Cena z kolei jest wartością, którą kupujący jest zobowiązany zapłacić na rzecz sprzedającego w zamian za nabycie nieruchomości. Cena uwzględnia należne podatki.
Zatem: cena jest wartością subiektywną, którą kupujący obliguje się do uiszczenia, uwzględniając zarówno aspekty rynkowe, jak i własne przesłanki. Z kolei wartość rynkowa nieruchomości wynika z obiektywnych założeń i jest pozbawiona subiektywnych przesłanek między stronami transakcji. Zatem: wyższa cena zakupu nieruchomości względem jej wyceny nie oznacza, że przepłaciliśmy, realizując transakcję.
Wartość a cena – słowem podsumowania
Nieruchomość może być wykończona w najwyższym standardzie, mieć nietypowe rozwiązania oraz może nieść dla kupującego dodatkową wartość – np. sentymentalną lub funkcjonalną (np. być zlokalizowana blisko jego innej nieruchomości, miejsca pracy czy domu rodzinnego).
Są to subiektywne czynniki, które mogą zmotywować kupującego do zapłacenia za nieruchomość większej kwoty, niż wartość wyliczona przez rzeczoznawcę. Wartość nieruchomości wyliczana jest przy założeniu, że żadna ze stron transakcji nie kieruje się subiektywnymi argumentami niezwiązanymi z obiektywnymi czynnikami uwzględnianymi przy wycenie.
Co więcej, jeżeli cena nieruchomości jest wyższa od wartości wskazanej w operacie szacunkowym, wówczas bank może nie udzielić kredytu na wnioskowaną kwotę tylko na mniejszą. Maksymalna kwota kredytu zazwyczaj pokrywa wartość nieruchomości zgodną z wyceną sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego. W takiej sytuacji może być wymagany większy wkład własny.
Szukasz profesjonalnego rzeczoznawcy majątkowego w Warszawie? Sprawdź kancelarię FREEHOLD.
