Wycena mieszkania – kompletny poradnik i kompendium wiedzy

Dokonanie wyceny mieszkania jest niezbędne przy wielu sprawach związanych z nieruchomością. Ma ona newralgiczne znaczenie zwłaszcza w postępowaniu spadkowym, ubieganiu się o kredyt hipoteczny, czy też zwykłej sprzedaży mieszkania.

Tryb sporządzania takiej wyceny jest ściśle określony przez prawo i przebiega według określonego schematu. Warto go poznać.

Czym jest wycena mieszkania?

Pojęcie wyceny nieruchomości, a także jej procedura i zastosowanie zostało określone w Ustawie o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 roku. Na podstawie jej przepisów wyceną nieruchomości określamy proces, w trakcie którego osoba posiadająca niezbędne uprawnienia dokonuje oszacowania wartości nieruchomości według ściśle określonych zasad. Dokumentem potwierdzającym dokonanie wyceny nieruchomości jest operat szacunkowy.

Wyceny nieruchomości dokonuje natomiast rzeczoznawca majątkowy. Może nim zostać osoba, która ma odpowiednie wykształcenie kierunkowe, odbyła praktyki zawodowe, zdała egzamin kwalifikacyjny i została wpisana do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych prowadzonego przez Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii. Jest to zawód regulowany przez wspomnianą w poprzednim akapicie ustawę, a świadczenie usług przez osobę nieposiadającą kwalifikacji jest zakazane.

Kiedy potrzebna jest wycena mieszkania?

Wyceny mieszkania dokonuje się do różnych celów.  W wielu przypadkach ma ona charakter obowiązkowy, kiedy konieczne jest przedłożenie oficjalnego dokumentu określającego wartość mieszkania, ale może ją też zlecić każdy, kto chce poznać rzeczywistą wartość nieruchomości.

Najczęściej wyceny wartości mieszkania dokonuje się w celu:

a) Zakupu mieszkania finansowanego kredytem hipotecznym. Dla banku ważna jest nie cena sprzedaży nieruchomości, a jej rzeczywista wartość, oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego. Gdy jest ona niższa niż cena sprzedaży może on kredytu nie udzielić, lub udzielić w mniejszej kwocie.

b) Postępowania sądowego. Może to być na przykład podział majątku przy rozwodzie, podział spadku lub postępowania odszkodowawcze.

c) Ubezpieczenia nieruchomości. Wycena mieszkania nie jest w tym przypadku obowiązkowa, ale większość towarzystw ubezpieczeniowych będzie jej wymagać.

d) Postępowania skarbowo-podatkowego. Podatek od sprzedaży nieruchomości wylicza się na podstawie średniej ceny rynkowej nieruchomości obowiązującej w danej miejscowości dla nieruchomości tego samego typu i rodzaju. W przypadku, gdy wartość ta znacząco przewyższa cenę sprzedaży, podatnik może zostać wezwany do uiszczenia dopłaty skarbowej. Ma prawo odwołać się od decyzji Urzędu Skarbowego i wnieść o opinię biegłego.

e) Sprzedaż mieszkania. Sporządzenie wyceny również nie jest niezbędne, ale może okazać się bardzo pomocne. Znając realną wartość rynkową nieruchomości, właściciel mieszkania ma większe szanse na szybsze znalezienie nabywcy, jak i ustalenie satysfakcjonującej dla obu stron ceny.

W jaki sposób rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyceny mieszkania?

Na wartość nieruchomości wpływa wiele czynników odnoszących się zarówno do cech samej nieruchomości, jej otoczenia, jak i stanu rynku nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy weźmie pod uwagę:

• stan prawny (liczba właścicieli, rodzaj prawa własności)
• lokalizację budynku, w którym znajduje się mieszkanie;
• plan zagospodarowania przestrzennego okolicy;
• dostęp do infrastruktury;
• stan techniczny budynku, w którym znajduje się mieszkanie;
• stan techniczny mieszkania;
• cechy indywidualne nieruchomości.

W większości przypadków to właśnie cechy indywidualne nieruchomości mają największy wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Oprócz metrażu nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy weźmie pod uwagę także:

• usytuowanie mieszkania w budynku,
• dodatkowe udogodnienia – taras, balkon, piwnicę itp.,
• standard wykończenia mieszkania,
• rozkład pomieszczeń.

Jakie są metody wyceny nieruchomości?

Wyboru właściwego podejścia, metody i techniki szacowania wartości nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny oraz najważniejsze cechy przedmiotowej nieruchomości. W swoim wyborze powinien jednak kierować się etyką zawodową, a także bezstronnością i starannością.

Główne metody wyceny nieruchomości określa Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r.. Są to:

• Podejście porównawcze – w tym podejściu wartość rynkową nieruchomości szacuje się zakładając, że wartość ta odpowiada cenom uzyskanym za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Podejście porównawcze stosuje się, gdy znane są ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do wycenianej oraz cechy tych nieruchomości. Rzeczoznawca wykorzystuje się do tego rejestry transakcyjne oraz operaty szacunkowe podobnych nieruchomości. W ramach tego podejścia wartość nieruchomości można określić metodą porównywania parami, korygowania średniej ceny oraz analizy statystycznej rynku.
• Podejście dochodowe – wartość nieruchomości określa się na podstawie stopy zwrotu inwestycji (czyli jej potencjału dochodowego). Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód. Dla określenia wartości nieruchomości mających przynosić zyski z czynszu lub dzierżawy, rzeczoznawca przyjmuje metodę inwestycyjną, w której potencjalne dochody określa na podstawie stawek rynkowych czynszów lub dzierżawy. Jeśli zaś w wycenianej nieruchomości będzie prowadzona działalność gospodarcza i to z niej czerpane będą dochody (np. w przypadku hoteli lub restauracji), za właściwą uznaje się metodę zysków. Niezależnie od zastosowanej metody, do wyliczenia wartości nieruchomości rzeczoznawcy mogą posłużyć techniki: kapitalizacji prostej oraz dyskontowania strumieni dochodów.
• Podejście kosztowe – w tym podejściu za wartość nieruchomości uznaje się koszty jej odtworzenia lub zastąpienia z uwzględnieniem stopnia zużycia. W tym podejściu stosuje się metodę kosztów odtworzenia lub metodę kosztów zastąpienia. Pierwsza z nich określa koszty odtworzenia części składowych nieruchomości przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, druga – koszty zastąpienia kosztów zastąpienia części składowych nieruchomości innymi częściami o tej samej funkcji i parametrach, ale wykonanych przy użyciu innych materiałów i innych technologii. Obie z tych metod mogą być stosowane przy wykorzystaniu różnych technik: szczegółowej, wskaźnikowej lub elementów scalonych.
• Podejście mieszane – łączy ze sobą przynajmniej dwie opisane wcześniej podejścia. Stosuje się w nim metodę pozostałościową (jeżeli na nieruchomości będą prowadzone roboty budowlane), metodę kosztów likwidacji (jeżeli jakieś składowe nieruchomości przeznaczone są do likwidacji), a także metodę wskaźników szacunkowych gruntu (gdy wycena dotyczy nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne i nie ma transakcji rynkowych, na podstawie których można byłoby obliczyć wartość nieruchomości). Również w tym przypadku wykorzystuje się techniki: szczegółową, wskaźnikową oraz elementów scalonych.

Do wyceny mieszkania za najbardziej miarodajne uważa się podejście porównawcze i to właśnie je najczęściej się stosuje.

Jak wygląda proces wyceny mieszkania?

W ramach współpracy z rzeczoznawcą majątkowym zlecający jest zobligowany tylko do trzech czynności: rzetelnego i prawdziwego przedstawienia stanu faktycznego mieszkania, dostarczenia niezbędnych dokumentów rzeczoznawcy majątkowemu i udostępnienia mieszkania do oględzin.

Kompletna procedura zlecenia i wyceny nieruchomości przebiega w następujący sposób:

1. Skontaktowanie się z rzeczoznawcą majątkowym w celu ustalenia szczegółów współpracy.
2. Przekazanie niezbędnych dokumentów.
3. Ustalenie terminu oględzin.
4. Oględziny nieruchomości i sporządzenie dokumentacji fotograficznej przez rzeczoznawcę majątkowego.
5. Sporządzenie operatu szacunkowego
6. Odbiór operatu szacunkowego.

Wycena mieszkania o uregulowanym stanie prawnym oraz o typowych parametrach zwykle zajmuje nie więcej niż kilka dni. Przy wycenach bardziej skomplikowanych, czas sporządzenia operatu szacunkowego może wydłużyć się do kilku tygodni.

Operat szacunkowy – jakie elementy powinien zawierać?

Dokumentem określającym wartość nieruchomości jest operat szacunkowy. Jest to dokument urzędowy, którego strukturę i elementy formalne określa Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 roku.

Operat szacunkowy musi być sporządzony w formie pisemnej, a w jego treści muszą znaleźć się następujące informacje:

• przedmiot wyceny, zakres wyceny i cel wyceny,
• podstawa formalna, materialno-prawna i metodyczna,
• opis przeznaczenia i stanu nieruchomości,
• analiza rynku nieruchomości,
• wybór właściwego podejścia, metody i techniki,
• określenie wartości wycenianej nieruchomości wraz z uzasadnieniem,
• klauzule i załączniki m.in. dokumentacja fotograficzna.

Operat szacunkowy zachowuje ważność przez 12 miesięcy od momentu jego sporządzenia.

Jakie dokumenty są potrzebne do wyceny mieszkania?

Przed sporządzeniem operatu szacunkowego rzeczoznawca powinien przedstawić klientowi, jakie dokumenty będą niezbędne do dokonania wyceny nieruchomości. Ich zakres będzie różnił się w zależności od tego, jaki jest charakter prawa własności do mieszkania. W przypadku, gdy jest to mieszkanie własnościowe, konieczne będzie dostarczenie następujących dokumentów:

• aktualny odpis z księgi wieczystej/numer księgi wieczystej, uzyskany online lub w sądzie właściwym dla lokalizacji nieruchomości;
• dokument potwierdzający prawo do nieruchomości,
• wypis z kartoteki lokali (jeśli jest wymagany przez rzeczoznawcę),

Sprzedaży może podlegać również spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W takim przypadku potrzebne będą:

• zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej, w którym znajdziemy informację mówiącą o tym, komu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• odpis z księgi wieczystej lub numer księgi wieczystej, jeżeli została założona[27] [28] ,
• odpis lub numer księgi wieczystej grunty, jeśli brak księgi wieczystej lokalu
• dokument potwierdzający nabycie prawa do lokalu,
• rzuty lokalu mieszkalnego (jeśli jest wymagany przez rzeczoznawcę).

Ile kosztuje wycena mieszkania?

W przypadku, gdy wycenę nieruchomości zleca się prywatnie, wówczas obowiązuje indywidualny cennik rzeczoznawcy majątkowego. Jest on wynikową zarówno doświadczenia rzeczoznawcy i jego renomy, standardowych cen w konkretnym regionie, jak też charakteru samej nieruchomości. Na ostatecznym koszcie usługi zaważy przede wszystkim:

• stan prawny wycenianego lokalu,
• cel sporządzenia wyceny,
• pracochłonność opracowania operatu szacunkowego,
• nietypowe parametry nieruchomości, takie jak bardzo duży metraż mieszkania.

Jeśli chodzi o wycenę wartości mieszkania, to stawki za wykonanie usługi nie różnią się od siebie znacząco – zwykle kosztuje od 400 do 600 zł. Inaczej sprawa wygląda jednak, gdy wycena nieruchomości zostaje zlecona na potrzeby spraw sądowych. Wysokość wynagrodzenia dla biegłego rzeczoznawcy majątkowego jest określana przez prawo, a sąd decyduje, kto i w jakim zakresie je uiszcza.

Wycena nieruchomości online – czy warto jej zaufać?

W Internecie można znaleźć sporo serwisów oferujących darmową usługę wyceny nieruchomości. Są to proste kalkulatory, które określają wartość mieszkania na podstawie kilku podstawowych parametrów. To wyjątkowo szybkie i – zdawałoby się – wygodne rozwiązanie, ale czy warto z niego korzystać?

Wątpliwości budzą dwie kwestie. Przede wszystkim brak rzetelności i bardzo nieprecyzyjne kalkulacje. W większości tego typu programów szacunku wartości dokonuje się wyłącznie na podstawie kilku informacji – lokalizacji mieszkania, metrażu, roku budowy, dodatkowych udogodnień oraz powodu wyceny. Nie należy więc oczekiwać, że taki kalkulator pokaże nam prawdziwą wartość mieszkania.

Osobną kwestią jest fakt, że takie wyliczenie nie ma charakteru urzędowego i nie może zostać przedstawione w urzędzie, banku lub sądzie. Ostrożność zachowajmy także wtedy, gdy wycena jest nam potrzebna, aby optymalnie ustalić cenę sprzedaży mieszkania. Nierzetelna i niezgodna z prawdą może być powodem wielu frustracji. Zbyt niska cena nie będzie bowiem w żaden sposób satysfakcjonująca, a zbyt wysoka spowoduje problemy ze znalezieniem kupca.

Wycena Mieszkania Warszawa

Jeżeli poszukujesz profesjonalnego Rzeczoznawcy Majątkowego z Warszawy do wyceny mieszkania – zadzwoń do naszej kancelarii. Pomożemy, wycenimy i odpowiemy na wszystkie pytania. Wyceniamy nieruchomości na terenie Warszawy i powiatów ościennych. Pomożemy przy wycenie mieszkania do kredytu, do kupna lub sprzedaży oraz do celów podziałów majątku i podatkowych. FREEHOLD.PL