Wycena domu – kompletny poradnik i baza wiedzy

Sprzedaż lub kupno domu, podział majątku albo otrzymanie nieruchomości w spadku – przy każdej z tych czynności korzystne jest przeprowadzenie wyceny domu. Kto może jej dokonać? Na czym polega cała procedura i ile kosztuje? Warto poznać wszystkie szczegóły.

Komu można zlecić wykonanie wyceny domu?

Na początku warto zaznaczyć, że wycena domu to nie to samo, co proste określenie ceny którą właściciel nieruchomości chciałby uzyskać w wyniku jej sprzedaży. Taką, dowolną, cenę swobodnie wyznacza on podczas przygotowywania ogłoszenia dotyczącego sprzedaży nieruchomości. Bardzo często kieruje się  przy tym nie tylko obiektywnymi danymi (takimi jak stan techniczny budynku czy jego lokalizacja), ale też sentymentem i emocjami.

Profesjonalna wycena domu to z kolei oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości, czyli najbardziej wiarygodnej wartości wyliczonej na podstawie cen podobnych nieruchomości. Warto zauważyć, że podczas dokonywania takiej wyceny pod uwagę  brane są ceny transakcyjne, a nie ofertowe domów.

Sposób przeprowadzenia wyceny został ściśle określony prawnie – przepisy zawarte są w Ustawie o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997. Wyceny domu, której rezultatem będzie sporządzenie odpowiedniego dokumentu (operatu szacunkowego z wyceny domu), dokonać może jedynie rzeczoznawca majątkowy.

Jest to osoba, która:

  • posiada wykształcenie kierunkowe;
  • odbyła praktyki zawodowe;
  • zdała egzamin przed Państwową Komisją Kwalifikacyjną;
  • została wpisana do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych.

Rejestr rzeczoznawców prowadzony jest przez Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii, publikowany na stronie internetowej ministerstwa i dostępny dla każdej zainteresowanej osoby.

Kiedy wycena domu przez rzeczoznawcę jest niezbędna?

Wyceny nieruchomości zwykle dokonuje się na żądanie urzędów lub instytucji (np. banku, sądu). Jej wykonanie może jednak również swobodnie zlecić każdy, kto chce poznać rzeczywistą wartość posiadanej nieruchomości.

Kiedy konieczne (a co najmniej przydatne) jest zlecenie rzeczoznawcy dokonania wyceny domu?

  • W procesie starania się o przyznanie kredytu hipotecznego przez bank. Jeśli rzeczywista wartość domu zostanie przez rzeczoznawcę określona jako niższa od ceny sprzedaży, bank może obniżyć kwotę kredytu lub nie udzielić go w ogóle.
  • Do rozliczeń w sprawach rozstrzyganych sądownie, czyli najczęściej sprawach spadkowych lub podczas podziału majątku.
  • Przy sprzedaży mieszkania. Poznanie faktycznej wartości domu ułatwia ustalenie ceny sprzedaży.
  • W celu sporządzenia zeznania majątkowego – dotyczy to m.in. polityków oraz urzędników samorządowych.
  • W postępowaniu skarbowo-podatkowym. Podatek od sprzedaży nieruchomości wyliczany jest na podstawie średniej ceny podobnych nieruchomości na terenie danej gminy. Jeśli dom został sprzedany za kwotę dużo niższą niż średnia, Urząd Skarbowy może domagać się dokonania dopłaty skarbowej.

Wynikiem wyceny domu wykonanej przez rzeczoznawcę, jest operat szacunkowy nieruchomości. Dokument ten jest ważny przez 12 miesięcy od daty wystawienia.

Jak przebiega wycena domu?

Proces wyceny domu oraz metody i techniki jej dokonywania zostały ściśle określone w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 24 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawcy majątkowi korzystają też z Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny przygotowanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Zgodnie z wytycznymi oraz dobrą praktyką proces wyceny przebiega w kilku etapach.

Przygotowanie odpowiednich dokumentów

Wycena nieruchomości rozpoczyna się od kontaktu (a potem najczęściej spotkania) z rzeczoznawcą. Wówczas określane są takie kwestie jak cel wykonania wyceny czy termin przygotowania operatu szacunkowego. Dobrze jest, gdy już podczas tego spotkania osoba zlecająca wykonanie wyceny przekaże rzeczoznawcy niezbędne dokumenty.

Co należy przygotować? Zależnie od sytuacji i rodzaju własności, lista dokumentów może nieco się różnić. Zwykle wymagane są:

  • Aktualny odpis z księgi wieczystej – wniosek o wydanie odpisu można złożyć w oddziale Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych lub na stronie internetowej Elektroniczne Księgi Wieczyste. W przypadku dokonywania zakupu na rynku pierwotnym może to być odpis z księgi wieczystej działek, na których dom ma zostać wybudowany.
  • Akt notarialny lub przedwstępna umowa kupna-sprzedaży – szczególnie jeśli dom kupowany jest na rynku pierwotnym (od dewelopera lub spółdzielni).
  • Wypis i wyrys z rejestru gruntów – do uzyskania w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta, na którego terenie znajduje się dom.
  • Wyrys z mapy ewidencyjnej, który wydawany jest przez Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej przy starostwie powiatowym.
  • Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy – na wniosek wydaje je urząd gminy, na której terenie znajduje się dom.
  • Pozwolenie na budowę, pozwolenie na użytkowanie lub potwierdzenie zgłoszenia do użytkowania.
  • Projekt budowlany wraz z parametrami technicznymi budynku (jeśli zakup dokonywany jest na rynku wtórnym).
  • Decyzja o pozwolenie na użytkowanie lub zgłoszenie budynku do użytkowania.
  • Dokumentacja techniczna budynku, zawierająca m.in. parametry techniczne i rzuty poszczególnych kondygnacji – do uzyskania u dewelopera, w spółdzielni lub we wspólnocie mieszkaniowej.
  • Prospekt informacyjny – jeśli dom kupowany jest na rynku pierwotnym. Dokument można otrzymać od dewelopera.
  • Kosztorys budowlany – zwykle konieczny jest w przypadku rozbudowy lub modernizacji domu. Można sporządzić go samodzielnie albo zlecić wykonanie dokumentu uprawnionemu kosztorysantowi lub osobie posiadającej uprawnienia budowlane.

Oględziny nieruchomości

Aby dokonana wycena domu była rzetelna, rzeczoznawca majątkowy musi przeprowadzić oględziny nieruchomości. Podczas umówionej wizyty wykonywana jest dokumentacja zdjęciowa, oceniany stan techniczny domu, jego funkcjonalność, położenie i otoczenie.

Dobór właściwej metodologii wyceny

Kolejny etap to wybór odpowiedniego podejścia, metody i techniki wyceny domu. W niektórych przypadkach zarówno metody, jak i techniki narzuca rzeczoznawcy wspomniane już Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

Najczęściej stosowane przy wycenie nieruchomości podejścia to:

  • Podejście porównawcze – cena domu jest ustalana poprzez porównanie jej z cenami innych domów o jak najbardziej zbliżonych parametrach. Podejście to dopuszcza stosowanie metod porównywania parami, korygowania średniej ceny oraz analizy statystycznej rynku.
  • Podejście pozostałościowe – stosowane jest dla domów w trakcie budowy, rozbudowy lub przebudowy. Najpierw wyliczana jest wartość nieruchomości po wykonaniu robót (pod uwagę brana jest wartość gruntu i przewidywany zysk inwestora). Następnie od wyliczonej wartości odejmuje się wartość kosztów robót – czyli koszt budowy lub modernizacji domu.
  • Podejście kosztowe – wartość nieruchomości określają koszty jej odtworzenia lub zastąpienia.
  • Podejście dochodowe – podejście to stosuje się, jeśli dom przynosi (lub może przynosić) zyski. Pod uwagę brane są realne do uzyskania stopy zwrotu z inwestycji.

Sporządzenie operatu szacunkowego

Rzeczoznawca majątkowy w ciągu kilku dni sporządza operat szacunkowy i przekazuje go osobie zlecającej. Najczęściej cała procedura wyceny nieruchomości, od momentu podpisania umowy z rzeczoznawcą do uzyskania operatu szacunkowego, trwa nie dłużej niż 3–5 dni.

Z czego składa się operat szacunkowy?

Operat szacunkowy, czyli dokument, w którym określona została wartość nieruchomości, przygotowywany jest na podstawie wytycznych zawartych we wspomnianym już Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 roku.

Co zawiera dokument?

  • określenie zakresu wyceny;
  • cel wyceny;
  • opis stanu nieruchomości;
  • informację o wyborze podejścia, metody i techniki wyceny;
  • wyszczególnienie źródeł danych o nieruchomości;
  • aktualną charakterystykę rynku nieruchomości;
  • informację o przeznaczeniu nieruchomości, które wynika z dokumentów.

Do operatu szacunkowego rzeczoznawca zawsze dołącza wymieniane w nim dokumenty – np. wypis z rejestru gruntów, odpis z księgi wieczystej. Dokument musi także zawierać podpis oraz pieczęć z numerem rzeczoznawcy.

Co wpływa na wartość domu?

W całym procesie wyceny domu rzeczoznawca bierze pod uwagę kilka istotnych czynników, które decydują o ostatecznej wartości nieruchomości. Wbrew pozorom nie są to tylko cechy samego budynku, takie jak jego parametry techniczne, powierzchnia czy standard wykończenia.

Wycena nieruchomości zależy również od:

  • lokalizacji domu;
  • stanu prawnego nieruchomości;
  • sytuacji na rynku nieruchomości w danym czasie i okolicy;
  • dostępu do infrastruktury;
  • planu zagospodarowania przestrzennego okolicy;
  • ewentualnego obciążenia domu (służebność, hipoteka).

Ile kosztuje wycena domu?

Na ostateczny koszt sporządzenia wyceny i operatu szacunkowego wpływ mają czynniki takie jak:

  • stan prawny nieruchomości;
  • cel wyceny;
  • lokalizacja budynku;
  • pracochłonność opracowania wyceny i operatu;
  • nietypowe cechy nieruchomości, takie jak bardzo duży metraż lub niestandardowy poziom wykończenia (najczęściej bardzo luksusowy).

Z uwagi na te parametry cena usługi wyceny domu może wahać się od 800 do 1200 zł. Warto przy tym pamiętać, że jeśli wykonanie wyceny zleci sąd, wysokość wynagrodzenia rzeczoznawcy jest określona prawnie. Decyzja o tym, kto i w jakim zakresie poniesie jej koszty, zapada wówczas podczas postępowania sądowego.

Koszty wyceny domu w budowie

Wycena nieruchomości gruntowej z planowaną inwestycją polegającą na budowie budynku mieszkalnego (czyli potocznie „wycena domu w budowie”) jest wymagana przez banki podczas procesu przyznawania kredytu hipotecznego.

Zazwyczaj koszt takiej wyceny jest wyższy niż wycena domu już oddanego do użytkowania. Dlaczego? Wycena domu w budowie jest bardziej pracochłonna niż przygotowanie wyceny domu, którego budowa już się zakończyła. Rzeczoznawca musi przeanalizować dodatkowe dokumenty (np. wymagane przez bank, w którym zlecający stara się uzyskać kredyt hipoteczny) oraz wziąć pod uwagę standardy budowlane.

Kancelaria przygotowuje wyceny nieruchomości na terenie Warszawy i powiatów ościennych. Zapraszamy do kontaktu – chętnie odpowiemy na wszystkie pytania, pomożemy w razie wątpliwości i przygotujemy profesjonalną wycenę domu.

Podobne wpisy