Rzeczoznawca majątkowy – kompletny poradnik jak wybrać dobrego rzeczoznawcę

Rzeczoznawca majątkowy to zawód, który wymaga nie tylko dużej wiedzy, ale i odpowiedzialności. Jest to potrzebna i poszukiwana na rynku profesja, szczególnie jeśli chodzi o specjalistów z wieloletnim doświadczeniem. 

Przeczytaj nasz poradnik, jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej o tej funkcji oraz związanych z nią uprawnieniach i obowiązkach.

Kto to jest rzeczoznawca majątkowy i czym się zajmuje?

Rzeczoznawca majątkowy to osoba fizyczna, która posiada uprawnienia zawodowe związane z szacowaniem nieruchomości, nadane w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Prawo do wykonywania zawodu daje zaliczony egzamin państwowy i wpis do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych.

Również osoba, która nie posiada polskiego obywatelstwa, może zostać rzeczoznawcą, musi jednak spełnić warunki zawarte w ustawie o gospodarce nieruchomościami, a także wykazać się biegłą znajomością języka polskiego. Zakres działań, jakie możesz podejmować, jako rzeczoznawca majątkowy, obejmuje określanie wartości nieruchomości oraz maszyn i urządzeń trwale z nią związanych, sporządzanie na piśmie opinii o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, a także opracowań i ekspertyz niebędących takim operatem. 

Ten ostatni przypadek może dotyczyć:

• rynku nieruchomości wraz z doradztwem,
• efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju;
• skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych;
• oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali;
• bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości;
• określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora;
• wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji lub jako środków trwałych jednostek w rozumieniu przepisów o rachunkowości.

Rzeczoznawcy majątkowi mogą wykonywać swój zawód w ramach prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej, spółki osobowej w zakresie szacowania nieruchomości lub w ramach stosunku pracy czy umowy cywilnoprawnej u zajmującego się tym przedsiębiorcy. 

Dość jasno wynika z tego, że w firmie oferującej działalność z zakresu szacowania nieruchomości tego typu czynności muszą być przeprowadzane przez rzeczoznawców majątkowych. Rzeczoznawca może również pełnić funkcję biegłego sądowego.

Rzeczoznawca majątkowy musi działać w zgodzie z obowiązującymi go przepisami prawa i standardami oraz etyką zawodową, w tym zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Obowiązki rzeczoznawcy majątkowego to również doskonalenie kwalifikacji w zawodzie. Wszystkie pozyskane informacje stanowią tajemnicę zawodową. Oznacza to, że zabronione jest przekazywanie poufnych danych osobom trzecim – z wyjątkiem przypadków, gdy przepisy stanowią inaczej.

Aby zabezpieczyć ewentualną nierzetelność i szkody spowodowane wykonywaniem czynności zawodowych, rzeczoznawca majątkowy podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej. Podobne ubezpieczenie obowiązuje w stosunku do przedsiębiorców, którzy prowadzą działalność związaną z szacowaniem nieruchomości. W przypadku niewypełnienia swoich obowiązków rzeczoznawca majątkowy podlega odpowiedzialności zawodowej.

Jak wygląda proces zdobywania uprawnień przez rzeczoznawcę?

Aby zostać rzeczoznawcą majątkowym, musisz zdać egzamin państwowy i uzyskać wpis do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych. Uzyskany tytuł podlega ochronie prawnej, a dostęp do wykonywania tego zawodu regulują odpowiednie przepisy.

Wycenianie nieruchomości wymaga uzyskania specjalnych uprawnień nadawanych przez Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii. Jako kandydat na rzeczoznawcę musisz mieć jednak pełną zdolność do czynności prawnych i nie być karanym za przestępstwa przeciwko:

• działalności instytucji państwowych oraz samorządu terytorialnego,
• wymiarowi sprawiedliwości,
• wiarygodności dokumentów,
• mieniu,
• obrotowi gospodarczemu,
• obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi,

oraz za przestępstwa skarbowe.

Dodatkowo wymagane jest wyższe wykształcenie i ukończenie studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomości. Musisz też odbyć praktykę związaną z wyceną nieruchomości lub posiadać doświadczenie zawodowe na stanowisku. Warunkiem jest też pozytywny wynik postępowania kwalifikacyjnego, które przeprowadza Państwowa Komisja Kwalifikacyjna. 

Wniosek o nadanie uprawnień składasz osobiście w siedzibie Ministerstwa Rozwoju, Pracy i Technologii lub przesyłasz pocztą na adres Ministerstwa, wraz z wymaganymi załącznikami i dowodem opłaty za postępowanie kwalifikacyjne.

Przy składaniu kopii dokumentu potwierdzającego posiadanie wyższego wykształcenia oraz ukończenia studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomości musisz posiadać poświadczenie notarialne za zgodność z oryginałem.

Centralny rejestr rzeczoznawców

Centralny Rejestr Rzeczoznawców Majątkowych jest prowadzony przez Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii. Rejestr jest publicznie dostępny i pozwala sprawdzić kwalifikacje zawodowe osoby posługującej się tytułem rzeczoznawcy majątkowego.

Uprawnienia i obowiązki rzeczoznawcy majątkowego

Kwalifikacje i wpis do rejestru pozwalają Ci na zgodną z prawem wycenę nieruchomości w formie pisemnej, uwzględniającą aktualną wartość rynkową nieruchomości. Do uprawnień rzeczoznawcy majątkowego należy określanie:

• wartości nieruchomości,
• wartości maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością,
• innych praw do nieruchomości, w tym ograniczonych praw rzeczowych i praw zobowiązaniowych,
• wartości szkód lub nakładów dotyczących nieruchomości oraz ich części składowych.

Uprawnienia te dotyczą wszystkich rodzajów nieruchomości i ich części składowych bez względu na rodzaj, położenie, przeznaczenie oraz podmiot własności.

Od rzeczoznawcy majątkowego wymagane jest zachowanie zasady poufności. Każda wykonywana wycena powinna być także obiektywna i bezstronna. Ważne, żebyś stale aktualizował wiedzę i dobrze orientował się w kwestiach takich  jak planowanie przestrzenne i gospodarowanie gruntami oraz znał bieżące trendy na rynku nieruchomości.

Pamiętaj, że rzeczoznawca majątkowy jest osobą zaufania publicznego, a niewłaściwa wycena może skutkować poważnymi konsekwencjami zarówno dla osób, które ją zleciły, jak i samego specjalisty (kara finansowa, a nawet odebranie uprawnień).

Na czym polega praca rzeczoznawcy?

Rzeczoznawca majątkowy przeprowadza szczegółową wycenę nieruchomości, w skład której wchodzą:

• wartość rynkowa nieruchomości,
• wartość odtworzeniowa nieruchomości,
• propozycja bankowo-hipoteczna wartości nieruchomości,
• wartość katastralna nieruchomości.

Wycena może także obejmować wartość dla indywidualnych potrzeb inwestora oraz inne kwestie.

Rzeczoznawca ma prawo zażądać od właściwych organów i sądów udostępnienia mu danych wymienionych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, niezbędnych do prawidłowego wykonania jego zawodu. Ma również możliwość sporządzania wypisówwpisów i wyrysów z danych i dokumentów oraz poświadczania tych dokumentów dla potrzeb wyceny.

Jednym z istotnych zagadnień w pracy rzeczoznawcy majątkowego jest dokładna analiza rynku nieruchomości. Jest to bowiem podstawa do właściwej oceny wartości nieruchomości i wykonania poprawnego operatu szacunkowego. Aby przeprowadzić rzetelną analizę, powinieneś zrozumieć specyfikę rynku nieruchomości oraz skorzystać z nowoczesnych narzędzi do obróbki danych, które skutecznie odzwierciedlają zmienność, niejednolitość oraz kierunek zmian rynku.

Cennik usług rzeczoznawcy w Warszawie

Zastanawiasz się, ile kosztuje wycena nieruchomości? Wpływ na to ma wiele czynników takich jak lokalizacja, cel wyceny, czy stopień skomplikowania. W podanych poniżej cenach są wliczone dwa egzemplarze drukowane oraz wersja elektroniczna. Orientacyjne wartości wyceny to:

• mieszkanie 400–600 zł (czas realizacji: około 3 dni),
• dom 800–1000 zł (czas realizacji: od 3 do 5 dni),
• dom w budowie 800–1100 zł (czas realizacji: od 4 do 5 dni), 
• działka (nieruchomość gruntowa niezabudowana) 500–700 zł (czas realizacji: około 3 dni),
• lokal użytkowy 600–800 zł (czas realizacji: około 3 dni), 
• budynek użytkowy (biurowy, usługowy, produkcyjny) od 1500 zł (czas realizacji: od 3 do 15 dni),
• nieruchomość komercyjna (hotel, stacja benzynowa) od 2500 zł (czas realizacji: od 3 do 15 dni).

Przy dodatkowej opłacie możesz też skorzystać z usług ekspresowych, przy czym stawki prezentują się jak poniżej (wartość należy dodać do stawki podstawowej):

• przyspieszona wycena mieszkania/działki/lokalu użytkowego +100 zł (dzień wcześniej),
• ekspresowa wycena mieszkania/działki/lokalu użytkowego +200 zł (2 dni wcześniej),
• przyspieszona wycena domu +200 zł (dzień wcześniej),
• ekspresowa wycena domu +400 zł (2 dni wcześniej).

Ceny dotyczą operatów szacunkowych wykonywanych przez rzeczoznawcę majątkowego w Warszawie i mogą być znacząco różne w innych częściach kraju.

Rzeczoznawca majątkowy Warszawa cennik

Czym kierować się przy wyborze rzeczoznawcy?

Oczywiście pierwszym kryterium są jego uprawnienia oraz doświadczenie. To jednak nie wszystko. Aby wykonywać profesjonalnie swoją pracę, musi on dysponować doskonałą znajomością rynku lokalnego – np. rzeczoznawca z Poznania nie musi się orientować w aktualnych trendach na rynku warszawskim. 

Bardzo istotne są obiektywność i bezstronność w działaniu. Zwracaj też uwagę na cenę usług, jednak nie warto tego robić kosztem jakości wykonanej pracy. Pożądaną cechą u rzeczoznawcy majątkowego jest też komunikatywność, a więc dobra relacja z klientami i informowanie ich o wszystkich istotnych kwestiach.

Jak wygląda proces wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę?

Drogą telefoniczną lub mailową kontaktujesz się z wybranym rzeczoznawcą majątkowym i omawiasz z nim szczegóły współpracy – m.in. określenie przedmiotu i celu wyceny. Następnie przesyłasz mu niezbędne do wyceny dokumenty i ustalasz termin oględzin, podczas którego rzeczoznawca zapoznaje się z nieruchomością i sporządza stosowną dokumentację fotograficzną i opisową. Na tej podstawie przygotowuje operat szacunkowy nieruchomości, który zostaje Ci przekazany.

Jak długo zajmuje rzeczoznawcy wycena nieruchomości i od czego to zależy?

Operat szacunkowy sporządza się zazwyczaj w czasie od 3 do 5 dni, co jest uzależnione od takich czynników, jak:

• sytuacja prawna nieruchomości,
• lokalizacja,
• stopień skomplikowania opracowania,
• wymagane dokumenty.

Czynnikiem wpływającym na czas wykonania wyceny są też analizy dodatkowe, jeżeli zlecający się na takie zdecyduje.

Na jakich dokumentach rzeczoznawca pracuje w czasie wyceniania nieruchomości?

Przy wycenie mieszkania z rynku pierwotnego rzeczoznawca korzysta z następujących dokumentów:

• przedwstępna umowa kupna-sprzedaży zawarta z deweloperem lub spółdzielnią,
• dokumentacja techniczna: rzut lokalu, opis standardu wykonania budynku,
• aktualny odpis z KW (księgi wieczystej) / numer KW działek, na których realizowana jest inwestycja,
• wypis z rejestru gruntów,
• wyrys z mapy ewidencyjnej,
• prospekt informacyjny (do uzyskania od dewelopera),
• pozwolenie na budowę lub użytkowanie (jeśli dotyczy),
• kosztorys robót wykończeniowych (jeśli dotyczy).

W przypadku mieszkania z rynku wtórnego wymagany jest tylko aktualny odpis z KW (księgi wieczystej) / numer KW oraz akt notarialny lub umowa przedwstępna kupna-sprzedaży.

Spis dokumentów do wyceny domu z rynku pierwotnego to:

• przedwstępna umowa kupna-sprzedaży zawarta z deweloperem lub spółdzielnią,
• dokumentacja techniczna budynku wraz z rzutami kondygnacji, parametrami technicznymi, opisem standardu wykonania budynku,
• decyzja o pozwoleniu na budowę,
• aktualny odpis z księgi wieczystej/numer księgi wieczystej działek, na których realizowana jest inwestycja,
• wypis z rejestru gruntów,
• wyrys z mapy ewidencyjnej,
• wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy,
• prospekt informacyjny (do uzyskania od dewelopera).

Dla domu z rynku wtórnego wymagane są także:

• akt notarialny lub umowa przedwstępna kupna-sprzedaży,
• decyzja o pozwolenie na użytkowanie lub zgłoszenie budynku do użytkowania.

Nie jest natomiast potrzebny prospekt informacyjny.

Jakie są specjalizacje rzeczoznawców?

Najpopularniejsze specjalizacje obejmują rzeczoznawców do spraw wyceny:

• mieszkań,
• domu oraz domu w budowie,
• nieruchomości komercyjnych (hotele, stacje paliw, biura i fabryki),
• działki budowlanej,
• lokali użytkowych,
• przedsiębiorstw.

Rzeczoznawcy majątkowi mogą również wykonywać wyceny do kredytów hipotecznych, w celu uzyskania przez kredytodawcę informacji na temat ewentualnej kwoty zabezpieczenia wierzytelności, w kwestiach związanych z podatkami lub sprzedażą.

Jako Freehold oferujemy profesjonalną i kompleksową wycenę nieruchomości, wykonaną przez uprawnionych i doświadczonych rzeczoznawców majątkowych. Sprawdź naszą ofertę i podejmij udaną współpracę!