Koronawirus a ceny mieszkań

Pandemia koronawirusa mocno zmieniła zasady gry w niemal wszystkich sektorach gospodarczych. Mimo dużej niepewności i obostrzeń związanych z epidemią rynek nieruchomości nie zareagował zbyt nerwowo na obecną sytuację. Mieszkania nadal znajdują inwestorów i wszystko wskazuje na to, że nie powinniśmy spodziewać się zbyt dużych okazji cenowych.

Jak kształtuje się rynek nieruchomości w dobie pandemii koronawirusa?

Rynek mieszkaniowy o wiele mniej dynamicznie reaguje na gospodarcze, polityczne i społeczne zmiany względem rynku akcji oraz innych notowanych aktywów. Przeważającą część podmiotów aktywnych na rynku mieszkaniowych stanowią inwestorzy instytucjonalni, którzy nie ulegają panice i podejmują świadome transakcje w obrębie obranej polityki dywersyfikacji portfolio nieruchomościowego.

W pierwszej kolejności z rynku mieszkaniowego odpłynęli inwestorzy spekulacyjni nabywający lokale z myślą o wynajmie krótkoterminowym, który z uwagi na obecną sytuację i epidemię praktycznie nie istnieje. Do grupy inwestorów wstrzymujących się z inwestycjami w obecnym czasie należy zaliczyć także liczną grupę przedsiębiorców, samozatrudnionych i menadżerów oraz pracowników średniego i wyższego szczebla, którzy odczuwają lub mogą odczuć niekorzystną sytuację gospodarczą.

Polski rynek nieruchomościowy odznacza się dużą stabilnością przede wszystkim ze względu na znaczny wzrost zamożności Polaków w ciągu ostatnich kilku-kilkunastu lat, a sam rynek nie jest napędzany głównie przez ekspansję kredytową. Wobec tego powinien być zdecydowanie bardziej stabilny i odporny na niekorzystną sytuację gospodarczą wywołaną koronawirusem Covid-19.

Nie zmienia się również sposób nabywania lokali. Wciąż odnotowujemy wysoki popyt gotówkowy i w kontekście obniżenia stóp procentowych oraz ujemnych stóp zwrotu na rynkach kapitałowych trend ten powinien pozostać silny, bowiem inwestorzy poszukiwać będą w nieruchomościach stabilnego źródła lokowania własnego kapitału.

Należy również zwrócić uwagę na fakt, że nabywcy instytucjonalni o wiele chętniej posługują się kapitałem gotówkowym i rzadziej decydują się na inwestycje wsparte finansowaniem zewnętrznym. W ubiegłym roku gotówka stanowiła ponad 75% wszystkich środków trafiających do deweloperów.

Choć szalejąca pandemia może stać się ciekawą okazją inwestycyjną na rynku nieruchomości, ze względu na dużą aktywność i popyt ze strony inwestorów oportunistycznych, nie powinniśmy spodziewać się dużej liczby atrakcyjnych okazji inwestycyjnych.

Możemy spodziewać się nieznacznego spadku cen mieszkań

Ceny na rynku mieszkaniowym spadną, jednak trudno wskazać dokładny zakres procentowy obniżek. Obniżenie cen mieszkań determinowane będą przede wszystkim przez wzrost bezrobocia, ograniczenie akcji kredytowej, spadek zdolności kredytowej i obniżenie przychodów gospodarstw domowych. Choć znaczną część inwestorów stanowią podmioty instytucjonalne, nie możemy ograniczać dużej roli inwestorów indywidualnych napędzających rynek nieruchomości. Obniżenie popytu na rynku mieszkaniowym spowodowane będzie również przez niemal całkowity zastój sektora wynajmu krótkoterminowego opartego przede wszystkim na inwestycjach dokonywanych przez inwestorów spekulacyjnych.

Wszystkie powyższe aspekty wpłyną na kształtowanie się cen na rynku nieruchomości w najbliższych kilkunastu miesiącach. Prognozuje się, że początkowo powinniśmy spodziewać się nieznacznego spadku cen – o ok. 5%. W dłuższej perspektywie spadek cen może osiągnąć nawet kilkanaście procent, lecz takie spadki cen wydają się mało prawdopodobne.

Najmniej prawdopodobne scenariusze przewidują, że epidemia doprowadzi do głębokiej zapaści gospodarczej oraz poważnego kryzysu ekonomicznego. W takiej sytuacji spadki cen mieszkań mogą być bardziej drastyczne, a towarzyszyć temu będzie poważna inflacja oraz dramatyczna sytuacją na rynku pracy. Niemniej, najbardziej prawdopodobny scenariusz zakłada obniżkę cen do ok. 10% – wszystko zależy od zakresu i skali restrykcji gospodarczych, które będą obowiązywać w najbliższym czasie.

Dotrzeć można również do informacji, że w bardzo dobrym pierwszym kwartale bieżącego roku deweloperzy zanotowali rekordowe ilości sprzedaży i dlatego teraz mogą sobie pozwolić na utrzymanie cen nieruchomości nawet do początku przyszłego roku.

Kiedy powinniśmy spodziewać się obniżek cen mieszkań?

Rynek nieruchomości reaguje na wszelkie zmiany gospodarcze z dużym opóźnieniem. Pierwszych spadków cen powinniśmy spodziewać się w ciągu najbliższych kilku miesięcy. Zapewne pierwsze obniżki cen nieruchomości pojawią się w okresie wakacyjnym. Dynamikę modulacji cen na rynku nieruchomości ogranicza również duży opór przed obniżką związany z tym, że nieruchomości stanowią główny produkt zabezpieczający kapitał w portfelu inwestycyjnym zarówno inwestorów prywatnych, jak i instytucjonalnych.

Rynek nieruchomości jest podzielony między nabywców i właścicieli. Obydwie strony transakcyjne w obecnym okresie niepewności doszukują się argumentów przemawiających za słusznością własnych interesów – kupujący oczekują spadków cen, właściciele doszukują się w pandemii okazji do ochrony kapitału przed inflacją. Z tego też względu pierwszego faktycznego sygnału zmian kierunku cen nieruchomości powinniśmy poszukiwać wśród decyzji podejmowanych przez deweloperów. Są to podmioty profesjonalne, które mają największy wpływ na kształtowanie specyfiki rynku nieruchomości i nadawania trendów cenowych.