Co to jest operat szacunkowy?
Operat szacunkowy jest specjalistyczną formą wyceny nieruchomości i jednocześnie dokumentem urzędowym. Sporządzenia operatu szacunkowego może podjąć się wyłącznie wykwalifikowany i uprawniony rzeczoznawca majątkowy. Czym jest ten dokument i do czego służy? Dowiesz się z poniższego tekstu.
Operat szacunkowy Warszawa: kiedy należy wykonać operat szacunkowy?
Istnieje wiele powodów i sytuacji, które wymagają sporządzenia operatu szacunkowego. Rzeczoznawca nieruchomości z Warszawy może wykonać operat szacunkowy w sytuacji ustalenia ceny sprzedaży lub kupna nieruchomości, podziału majątku, zabezpieczenia kredytu hipotecznego, czy do celów skarbowo-podatkowych.
Sporządzanie operatu szacunkowego
Operat szacunkowy sporządzany jest wyłącznie przez wykwalifikowanego rzeczoznawcę majątkowego z Warszawy (lub innego miasta w Polsce) i musi być wykonany w sposób, który umożliwia organom administracji ocenę logiczności oraz poprawności wniosków operatu. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu sporządzenia przez okres do 12 miesięcy od daty sporządzenia, chyba że wystąpiły inne istotne uwarunkowania prawne lub czynniki. Po tym czasie operat wymaga potwierdzenia aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.
Wycena nieruchomości w operacie szacunkowym składa się z:
- określenia przedmiotu oraz zakresu wyceny,
- określenia celu wyceny,
- przedstawienia podstawy formalnej wyceny nieruchomości i źródeł danych o nieruchomości,
- opisu stanu nieruchomości,
- wskazania przeznaczenia wycenianej nieruchomości,
- analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w kontekście celu i sposobu wyceny,
- wskazania rodzaju określanej wartości oraz wyboru podejścia, metody i techniki szacowania,
- przedstawienia obliczeń wartości nieruchomości i wyniku wyceny wraz z jego uzasadnieniem.
Metody sporządzania operatu szacunkowego i wyceny nieruchomości
Metody sporządzania operatu szacunkowego w Warszawie oraz wyceny nieruchomości w Warszawie określone są zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 oraz z 2005 r. nr 196, poz. 1628). Najczęściej używanymi metodami w podejściu porównawczym przy sporządzaniu operatu szacunkowego są: metoda porównywania parami oraz metoda korygowania ceny średniej.
Metoda korygowania ceny średniej
Na podstawie powyższego rozporządzenia metoda korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje co najmniej kilkanaście podobnych nieruchomości będących przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, cechy nieruchomości oraz warunki zawarcia transakcji. Samą wartość nieruchomości określa się poprzez korektę średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, które uwzględniają poszczególne różnice.
Metoda porównywania parami
Metoda porównywania parami polega na tym, że wycenianą nieruchomość porównuje się kolejno z nieruchomościami, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są warunki zawarcia transakcji, cechy nieruchomości i ich ceny transakcyjne.
Więcej o metodach wyceny nieruchomości wykorzystywanych przez rzeczoznawcę nieruchomości w Warszawie pisałam w tym artykule: Jak przebiega wycena nieruchomości w Warszawie?
